メランコリックな日々のノート

関井圭一氏が教える不動産投資のコツ

不動産投資を新しくはじめる場合には、まずは全般的な進め方をイメージして、それぞれのフェーズごとの課題などもピックアップした上で取り掛かるのがよいと関井圭一氏は言います。
不動産投資は他の手段とは違ってメリットもデメリットも独特な部分があるためです。

たとえばメリットのほうですが、いわゆる不労所得に近い形態で収益を上げることができることが真っ先に挙げられます。
最初に目的とする不動産物件を取得してしまえば、あとは他人に貸し出すことによって毎月の家賃という継続的な利益が手に入ります。

これは株取引・先物取引・外国為替証拠金取引などのように、みずから日々の相場をくわしくチェックしてベストなタイミングで売買の指示を出さなければならない他の投資方法に比べると、かなり大きな違いといえます。

また購入したマンションが老朽化して価値がなくなってしまったり、経営そのものが不振になってしまった場合であっても、少なくとも土地の部分と、場合によっては建物本体も引き続き資産として残るところも注目されます。
こうした場合には土地を売却してその穴埋めをすることもでき、ここでも失敗すればすべてを失う他の投資方法との違いは明らかです。

まずは物件選びから

そうした点を踏まえた不動産投資の検討ですが、最初はじめなければならないのは物件選びです。
普通に個人が住宅として利用するための居住物件とは違って、収益物件の場合は客層がそもそも特殊ですので、インターネットを見渡しても一般的な不動産情報サイトには物件が掲載されていない可能性があります。

この場合は収益物件専用のサイトがありますので、こちらを調べてみるか、または適当な不動産会社の店頭に出向いて直接物件を紹介してもらう方法をとります。
もしも相続などで取得した土地が余っていて、自前でマンションやビルを建てて収益を上げたいという場合には、相談先は不動産会社の場合もあれば、建設やコンサルなどを一体的に取り扱っている大手のデベロッパーなどがよりふさわしい場合もあります。

売買で物件を取得しようとする場合には、土地は建物がなくなった後でも残るという特性を踏まえて立地や環境ができるだけ優れているものを選ぶのが得策です。
建物そのものについてはファミリー層をターゲットとするのか、それとも単身世帯をターゲットにするのかによって、間取りも収益性も違ってきますので、あらかじめ運用時の状況をイメージしながら戦略的に絞り込むのがよいといえます。

資金繰りについて

次に資金繰りについても当然考えておく必要があります。
特に不動産投資では最初の段階で多額の資金が必要になるところは、この方法のハードルの高さでもあり、デメリットでもあります。

しかしこの段階が乗り切れれば不労所得の生活も近いということになりますので、いろいろと工夫のしがいがある部分です。
都市銀行や地方銀行などの金融機関では、不動産投資ローンなどを積極的に販売している場合があります。

特にこの段階で注意したいのは、頭金にあたる自己資金と借入金とのバランスが適切に保たれるかどうかです。
現在のように未曾有の低金利時代は、将来の金利負担をできるだけ少なくしながら多額の資金を借り入れることができる大きなチャンスといっても過言ではありません。

だからといって借入金をむやみに増やしてしまうと、結局は返済不能になってしまうこともあり得ますので、プランをもとに返済額を銀行側にシミュレーションしてもらうなどすることが重要です。
マンションの一棟買いではなく、サラリーマン大家のように一室の区分所有権だけを購入して収益を上げる場合であっても、少なくとも自己資金は2割程度は確保すべきといわれています。

管理を専門会社に委託する

さらに収益物件を購入して実際に運営をはじめる際には、自前で管理するよりも、やはりパートナーとなる不動産会社や管理専門会社を探して委託をするのが便利といえます。
こうした会社に委託する場合、当然ながら委託手数料はかかりますが、管理にともなうさまざまな手間を被らなくて済みますし、なによりも長年の経験とノウハウを活用することができる点がメリットです。

マンションやアパートでは不審な人物が借りないようにするための入居審査、毎月の家賃の徴収、滞納者に対する督促、廊下やごみ集積所などの共用部分の管理、定期的な大規模修繕工事などといった、さまざまな仕事をこなす必要があります。

こうしたすべてを個人で引き受けることはやはり物理的に難しいものがありますし、家賃管理などはしっかりと取り組まないと、不動産投資のデメリットのひとつともいえる滞納リスクが顕在化してしまうことにもなりかねません。

まとめ

そうした意味でいえば、リスクを回避しながら安定した収益を得る可能性が高まる管理委託という形態は、最初から選択肢として取り込んでおいたほうがよいといえます。
ほかにも委託先ではさまざまなサービスを展開していることがありますので、あわせて相談をしておくのが適切です。

最終更新日 2025年7月8日 by yumeka